Rechtsanwalt Rainer Stahl

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Familienrecht
Zwangsvollstreckungsrecht

Vorsicht beim Kauf einer Eigentumswohnung bei Hausgeldrückständen des Voreigentümers

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

Es ist nicht ganz selten, dass in der  Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt ist, dass der Erwerber einer Wohnung ebenso wie der Veräußerer für die Rückstände des Veräußerers haftet. Deshalb kann es zu unangenehmen Überraschungen kommen, wenn man nicht vor dem Erwerb klärt, ob der Veräußerer noch Hausgeldschulden hat. Eine entsprechende Vereinbarung ist wirksam und führt dazu, dass die Eigentümergemeinschaft teilweise erhebliche Forderungen gegen den Käufer durchsetzen kann. Auch die in Kaufverträgen häufige Formulierung, dass der Erwerber einer Eigentumswohnung ab einem bestimmten Stichtag für das Wohngeld zuständig ist, wirkt nur im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Erwerber. Eine solche Klausel hindert die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht, die Rückstände des Verkäufers gegen den Erwerber durchzusetzen. Ist der Verkäufer insolvent, zahlt man zu dem Kaufpreis unter Umständen noch einen erheblichen Betrag dazu.

 

In diesem Zusammenhang hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom Oktober 2013 auch noch einmal darauf hingewiesen, dass der Verwalter keine genaue Aufschlüsselung der Hausgeldbeträge  schuldet, aus der sich die einzelnen Abrechnungszeiträume  ergeben. Das bedeutet, dass bei der üblichen Klausel in den Notarverträgen, dass nach einem Stichtag die Zahlungspflicht für das Hausgeld zwischen Erwerber und Verkäufer geregelt wird, der Verwalter nicht verpflichtet ist mitzuteilen oder gar zu berechnen, welcher Anteil von Hausgeld von dem Verkäufer noch zu zahlen ist bzw. von dem Käufer zu übernehmen ist. Deshalb ist diese Formulierung in den Notarverträgen, die bei einem Gebäudeverkauf Sinn macht bei dem Verkauf von Eigentumswohnungen nicht zweckmäßig. Leider wird dies in der notariellen Praxis so gut wie nicht beachtet.