Rechtsanwalt Rainer Stahl

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht
Familienrecht
Zwangsvollstreckungsrecht

Haftung des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht

In einer Berufungsentscheidung des Landgerichts Frankfurt hat dieses eine Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Schadensersatz an die Wohnungseigentümergemeinschaft in Höhe von 125.000 € zuzüglich ca. 40.000 € Zinsen verurteilt. Bei der Wohnungseigentümergemeinschaft handelt es sich um eine große Anlage mit ca. 100 Eigentümern und auch einer großen Flächenausdehnung, weil es sich teilweise um Terrassenhäuser handelt.

 

Die Verwalterin hatte mit einem Hausmeister worker with wrenchzusammengearbeitet, dem sie nicht nur vertraut hat, sondern den Sie auch mit typischen Verwalteraufgaben beauftragte. So hat Sie es ihm überlassen z. B. für das Schwimmbad Materialien zu besorgen aber auch Unternehmen zu beauftragen, die Reparaturen oder Wartungen in der Anlage durchführten. Der Hausmeister hat dieses Vertrauen enttäuscht und in einem nicht mehr nachvollziehbaren Umfang Rechnungen gefälscht. Eingeräumt hat er einen Schaden von ca. 125.000 €. Ob dieser Schaden höher war konnte wegen der Täuschungen durch den Hausmeister nicht mehr nachgewiesen werden. Der Hausmeister ist auch dafür strafrechtlich verurteilt worden. Die Schädigung konnte eintreten, weil die Verwalterin nicht überprüfte, ob die in Rechnung gestellten Leistungen tatsächlich auch erbracht worden sind. Insbesondere hat die Verwalterin auch die angeblich durchgeführten Arbeiten nicht überprüft und war auch trotz der Größe der Anlage nur ein bis drei Mal im Monat überhaupt vor Ort. Der Hausmeister war von der Eigentümergemeinschaft ausgewählt worden und vom Verwaltungsbeirat auch genehmigt worden. Der Verwaltungsbeirat war auch bei der Vergabe von Leistungen mit einbezogen.

 

Das Gericht war der Auffassung, dass die Verwalterin nach Paragraphen 280 Abs. 1, 278 BGB haftet. Das bedeutet, dass die Verwalterin für den Hausmeister einstehen muss wie für einen eigenen Angestellten und deshalb auch für dessen Fehlverhalten geradestehen muss. Die Verwalterin hatte dagegen eingewendet, dass der Hausmeister nicht von ihr eingesetzt wurde sondern von der Eigentümergemeinschaft und er auch nicht ihr Angestellter war. Das war richtig, änderte aber nach der Auffassung des Gerichts nichts an der Haftungsgrundlage. Dies hat das Gericht damit begründet, dass der Hausmeister typische Verwalteraufgaben wie eben Vergabe von Aufträgen Bezahlen von Leistungen im Auftrage der Verwalterin durchgeführt hat und damit ihr Erfüllungsgehilfe war, für dessen Verschulden sie einzustehen hatte. Die Tatsache, dass der Verwaltungsbeirat die Rechnungen auch teilweise gesehen oder geprüft hatte, war nach Auffassung des Gerichts kein Entlastungsgrund für die Verwalterin.

 

Diese Entscheidung ist von Bedeutung für die Verwalter von Wohnungseigentumsanlagen aber auch für die Eigentümer. Den Verwaltern wird mit diesem Urteil deutlich vor Augen geführt, dass sie ihre Aufgaben ernst nehmen müssen und auch soweit sie durch andere (selbst durch den Hausmeister) handeln immer diese Handlungen überprüfen und kontrollieren müssen. Für die Eigentümer ist es wichtig einzuschreiten, wenn sie merken, dass der Verwalter diese Kontrollen nicht oder nicht in dem notwendigen Umfang durchführt. In Anbetracht der Größenordnungen um die es in diesem Fall ging, wird auch deutlich wie risikobehaftet die Mitarbeit von Verwaltungsbeiräten ist. Auch wenn in dieser Entscheidung das Gericht nicht von einem Mitverschulden der Verwaltungsbeiräte ausging, kann man nicht darauf vertrauen, dass dies immer so entschieden würde. Deshalb ist es unbedingt erforderlich, dass Verwaltungsbeiräte für ihre Tätigkeit versichert werden, weil Sie ansonsten bei Fehlern auch wenn sie nur fahrlässig begangen werden voll mit ihrem eigenen Vermögen haften. Darüber hinaus sollte bei Anlagen dieser Größe eine Rechnungsprüfung nicht durch die Verwaltungsbeiräte allein sondern durch kompetente Fachleute, wie Buchhalter und ähnliche durchgeführt werden. Bei geschickten Betrügern wie im vorliegenden Falle, kann ein Laie bei der einfachen Durchsicht von Belegen Täuschungen nicht erkennen. Die von den Verwaltungsbeiräten durchgeführte Überprüfung war deshalb letztendlich nichts wert, weil sie den Schaden nicht verhindern konnte. Wohnungseigentümergemeinschaften in dieser Größe wären deshalb gut beraten, die verhältnismäßig geringen Kosten für eine fachliche Überprüfung aufzuwenden, um solche Schäden zu vermeiden.